SOLO SUL WEB — 15 giugno 2015

a cura del team sul debito dei mercati emergenti di Neuberger Berman

L’allentamento monetario e le politiche abitative più blande potrebbero sostenere questo settore in difficoltà ma di importanza strategica

Il mercato immobiliare cinese si è contratto notevolmente nel 2014, per la seconda volta in sei anni. Dato il suo contributo vitale alla crescita economica del Paese, il governo è intervenuto sul settore in modo aggressivo nella seconda metà dello scorso anno con specifiche politiche a sostegno e condizioni monetarie più facili. Riteniamo che la Cina continuerà a sostenere attivamente il settore attraverso un certo numero di canali che dovrebbero innescare una modesta ripresa nel resto del 2015.
La contrazione precedente, del 2008, fu causata da una combinazione di politica monetaria e politiche immobiliari più severe, una situazione che fu ulteriormente complicata da una forte caduta dei valori di tutti gli asset su scala globale innescata dalla crisi finanziaria. In modo simile, la recente contrazione è in gran parte dovuta alle condizioni di liquidità più severe create nel 2013. In quel periodo le banche, per ragioni di profitto, preferivano prestare alle aziende piuttosto che agli acquirenti di case, causando un picco nei tassi ipotecari residenziali e riducendo il numero dei prestiti per abitazioni. Anche le normative restrittive per l’acquisto di immobili residenziali, ideate per limitare la speculazione, hanno smorzato il mercato che continua ad essere debole con le vendite nazionali in calo del 2,2% (anno su anno) a fine aprile 2015.
Come reazione, la banca centrale cinese (PBoC) si è fatta aggressiva, tagliando per tre volte i tassi di riferimento e due volte il coefficiente di riserva obbligatoria delle banche mentre riduceva al minimo le caparre sulle seconde ipoteche dal 60% al 40%. Al contempo, il Ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha nuovamente ammorbidito le restrizioni all’acquisto di immobili residenziali. Simili tattiche di allentamento furono di successo nel 2009 e riteniamo lo si dimostreranno ancora, stabilizzando le vendite e limitando il rischio di ribasso sia per i prezzi sia per i volumi.
Tutto ciò dovrebbe rendere di qui in poi la vita più facile agli immobiliaristi cinesi. Oltre alle condizioni di crescita debole, il settore è stato invischiato in un’indagine per corruzione legata a Kaisa, un immobiliarista basato a Shenzhen che da aprile è inadempiente sulle sue obbligazioni offshore (un evento che non ha precedenti). Per un breve periodo questo ha escluso dal mercato dei capitali altri immobiliaristi preoccupati per il potenziale effetto domino prima che il governo cinese intervenisse delimitando la questione dimostrando che si concentrava sugli individui che potevano essere coinvolti in atti di corruzione piuttosto che sugli affari.
La gamma delle fonti di finanziamento sfruttabili dagli immobiliaristi è ora aumentata. Queste includono non solo i tradizionali prestiti di costruzione, i finanziamenti tramite trust e l’emissione di obbligazioni sul mercato offshore ma anche l’offerta di azioni (resa più semplice dal recente boom del mercato azionario) ed il mercato obbligazionario continentale che ha recentemente riaperto agli immobiliaristi dopo sei anni di inattività. Inoltre, gli immobiliaristi possono ora accedere meglio al mercato offshore dei prestiti sindacati mentre ci aspettiamo che prendere in prestito diventi più economico sul continente dato che la PBoC metterà in atto ulteriori tagli dei tassi.
Le condizioni resteranno ancora impegnative, con le prospettive di rallentamento della crescita del Pil a limitare la crescita nel settore immobiliare e comprimere i margini di profitto, poiché i prezzi crescono ad un tasso inferiore rispetto ai costi. I grandi immobiliaristi con accesso migliore al finanziamento e bilanci più solidi dovrebbero avere migliori opportunità per fare un’offerta per terreni di qualità e conquistare quote di mercato. Questo elemento è cruciale dato che il mercato immobiliare cinese diventa sempre più polarizzato, con certe città che fanno decisamente meglio di altre. Inoltre, riteniamo che gli immobiliaristi resteranno relativamente prudenti per quando riguarda l’acquisto di terreni e la gestione delle scorte in magazzino, per gestire meglio i loro bilanci.
Tutto considerato riteniamo probabile che il mercato immobiliare abbia raggiunto il punto più basso, presentando nuove opportunità agli investitori. Il continuo e forte sostegno da parte del governo e i migliorati strumenti di finanziamento dovrebbero assicurare la stabilizzazione del settore e far tornare gli acquirenti di case. Mentre gli sforzi anticorruzione sono in corso, riteniamo che presentino rischi peculiari e siano positivi per le prospettive di lungo termine dell’industria. Il consolidamento del mercato sarà un tema sempre presente nel settore dato che i principali immobiliaristi cresceranno ulteriormente di dimensione nel corso del tempo. Riteniamo che la selezione bottom-up del credito sia quanto mai importante in questo mercato immobiliare in maturazione e con una dimensione consistente.

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