DAL GIORNALE IMMOBILIARE — 09 settembre 2014

Dopo l’approfondimento presentato nel numero di luglio/agosto sui benefici fiscali offerti dagli Emirati, F torna nel Golfo, questa volta per scoprire regole e segreti dell’immobiliare localeClipboard02

Tratto dal numero di settembre di F Risparmio&Investimenti

Dubai: una città, un cantiere. Il mercato immobiliare è in forte ripresa, grazie soprattutto all’attività promozionale del governo, che ha concentrato i flussi turistici verso gli Emirati Arabi, a scapito delle zone limitrofe vessate da una pesante situazione politica.

E poi, naturalmente, c’è Expo 2020 che si avvicina a grandi passi: uno sprone non da poco in un contesto già favorito dalla sorte, che ha imposto in più una razionalizzazione del settore.

Dall’imponente progetto della torre rotante, al “Mall of the World”, la prima città interamente climatizzata, lo sceicco Mohammed Bin Rashid Al Maktoum non sta veramente risparmiando nulla per creare una metropoli simbolo della modernità in tempo per l’Expo. Saranno necessari oltre sette miliardi di dollari di investimenti per incrementare l’offerta alberghiera nei prossimi 6 anni, oltre a circa 45mila nuove unità abitative da immettere sul mercato  entro il 2015. Per quanto riguarda i prezzi, dopo un’impennata che ha fatto temere per un certo tempo lo scoppio di una bolla, ci si è assestati su una media di 2-3000 euro al metro quadro, con punte di oltre 6mila euro nelle zone di lusso.

Cosa comprare, dove farlo e soprattutto come, sono però interrogativi fondamentali a cui dare risposta prima di muoversi sul mercato immobiliare emiratino. Per questo motivo F ha raccolto i consigli di una professionista attiva a Dubai.

Roberta Di Siena, avvocato italiano della R. Di Siena Consulting DMCC, con sede a Dubai, ci spiega che i progetti più ambiziosi (e redditizi, per chi voglia saltare su questo treno) riguardano la Business  Bay, alle spalle dell’avveniristico Burj Khalifa, e la Dubai Healthcare City (Dhcc), la città della salute, i cui lavori sono in dirittura d’arrivo. Il progetto prevede più di 90 cliniche, due ospedali, oltre 1700 tra personale medico e infermieristico e centri di formazione specialistica. L’ambizione è quella di creare un polo sanitario per cure di ogni tipo, estetiche e non, in modo da attirare da tutto il mondo chi abbia qualunque genere di esigenza sanitaria.

In generale, quali aree attirano più investimenti a Dubai?

Ci sono tre zone: nella Jumeirah – ovvero la zona residenziale costiera ricca di ville e hotel extra lusso – possono acquistare solo esponenti dei sei Stati del Golfo. In questa parte, la zona della marina è “freehold”, aperta agli investimenti da parte di tutti, e ci sono alcune zone “leasehold”, in cui l’acquisto, prevalentemente di uffici, è limitato a 99 anni.

C’è poi la zona “Mainland”, che ospita mall e edifici “targati” col nome di grandi compagnie. In questa zona, per avere accesso all’investimento, bisogna avere uno sponsor locale che sia proprietario al 51%.

Nelle Free Zone, invece, l’investitore possiede il 100% delle quote: la preferita dagli italiani è la JLT Free Zone, molto centrale e raggiungibile in metropolitana, fitta di grattacieli commerciali e residenziali. In questa zona l’investimento è semplice, soprattutto per chi voglia stabilirvi la propria attività: la normativa concede infatti dei “flexy desk”, delle postazioni flessibili. Si può insomma stabilirsi solo temporaneamente nell’ufficio acquistato, e decidere inseguito se tenerlo definitivamente o meno.

Quali attività aprono più facilmente a Dubai?

Prevalentemente attività finanziarie e di consulenza. Molte aziende però delocalizzano a Dubai la propria produzione. Queste tendono a stabilirsi nelle zone portuali, più semplici da gestire per la presenza di siti di stoccaggio e per la facilità di carico-scarico.

A livello di investimenti, quali sono gli immobili più richiesti, e quanto rendono?

A seconda della tipologia di immobile di cui parliamo, i rendimenti attesi si attestano intorno al 7/8% annuo. Ad attirare di più gli investimenti sono le metrature piccole, specialmente nel residenziale: ad esempio monolocale, o one-bedroom. Dubai è una città giovane e dinamica, quindi gli investitori sono giovani e dinamici, non famiglie. Per questi appartamenti l’investimento è inferiore, e la rendita, in proporzione, più alta, fino al 10%. Per quanto riguarda gli immobili commerciali, la richiesta non è altissima. Parliamo prevalentemente di uffici nella zona di Business Bay, 100/150 mq come metratura media, destinati prevalentemente ai servizi alla persona e alla consulenza.

E gli italiani amano questo genere di progetti?

Gli investitori italiani che possono farlo preferiscono investire in residenze al mare. Dopo il 2009 tuttavia anche i nostri connazionali, che prima investivano ad occhi chiusi a Dubai, si sono fatti più prudenti, e tendono a fare due diligence prima di imbarcarsi in un affare. Ci sono stati casi recenti, come quello della torre Dolce Vita, in cui gli investimenti sono stati raccolti ma i lavori non sono mai stati terminati. E i soldi sono spariti.

Quali sono le norme da rispettare in una compravendita a Dubai?

Dopo il 2008 il settore immobiliare è stato regolamentato con più attenzione, proprio per evitare disguidi. Innanzitutto, bisogna distinguere se l’immobile in oggetto è già costruito oppure no. Nel primo caso, occorre verificare che il proprietario sia registrato presso il land department (il nostro catasto) e assicurarsi che chi vende lo possa fare, perché le truffe sono sempre dietro l’angolo. All’atto di registrazione si paga una fee dal 2 al 4% sul valore della transazione, dopodiché, con in mano una quietanza che attesti il pagamento di tutte le spese e un assegno circolare per il valore della casa, ci si reca presso l’apposito dipartimento e, seduta stante, viene rilasciato il titolo di proprietà.

Se gli immobili sono invece ancora da costruire, il progetto per legge deve essere registrato presso il RERA, real estate regulator authority. Automaticamente viene poi creato un conto vincolato, dedicato esclusivamente a questa transazione, dove depositare gradualmente il pagamento, di pari passo con l’avanzamento dei lavori.

E quali sono le tasse che gravano sugli immobili a Dubai?

Oltre alla fee dal 2 al 4% del valore dell’immobile, di cui parlavamo prima,  e a parte le spese di registrazione presso le Trustee Agency, che ammontano circa a 800 euro, esistono solo le spese di condominio, ad esempio per il mantenimento di palestre, piscine, ecc, che sono state anche calmierate di recente perché troppo alte. Poi, più nulla.

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